APE IMMOBILIARE

Ape Immobiliare, ecco cos’è e quando è obbligatoria

L’attestato di prestazione energetica, o APE immobiliare, è un documento che descrive le prestazioni di un immobile in termini di consumi e gestione dell’energia.

L’APE è obbligatoria nei casi previsti dal decreto legge 192/05, come la compravendita o la locazione, che vedremo in seguito. Fino al 2013 l’attestato era indicato con il nome di ACE (Attestato di Certificazione Energetica), ma con il decreto n. 63/2013 del 2013 è stato rinominato.

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Attestato di certificazione energetica

Documento obbligatorio per la locazione o la vendita

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Le linee guida per la redazione dell’APE sono state aggiornate con l’allegato al decreto ministeriale del 26 giungo 2015.

Si tratta di un documento con una finalità diversa dalla Relazione Energetica; infatti, la relazione è un documento di progetto, che va depositato prima dell’inizio dei lavori su un immobile. Al contrario, l’APE descrive lo stato di fatto energetico di un edificio, e viene utilizzato per classificare un immobile in base alle sue caratteristiche di efficienza energetica.

La classe dell’immobile è indicata con una lettera e un numero, dalla A4, che indica l’efficienza massima, alla G, efficienza minima, e viene stabilita in base all’energia primaria annua non rinnovabile che consuma un edificio, espressa in kWh/m2.

All’interno dell’APE si riportano gli indici che descrivono le caratteristiche energetiche e termiche dell’immobile in condizioni di raffrescamento estivo e riscaldamento invernale, cioè il modo in cui gli ambienti interni dell’edificio rilasciano o assorbono calore dall’esterno attraverso l’involucro (pareti, infissi, porte, solai, tetti).

Nell’APE inoltre si riportano i rendimenti energetici degli impianti e si descrive il contributo di eventuali generatori di energia rinnovabile (come impianti fotovoltaici).

L’APE è un documento descrittivo che fornisce un quadro di un immobile in termini di efficienza energetica e scambio termico. 

Può essere realizzato soltanto da un professionista iscritto all’albo e accreditato in base al decreto del 16 aprile 2013, n. 75 (architetti, ingegneri, geometri), il quale ha l’obbligo di raccogliere e visionare tutta la documentazione relativa all’impianto, come planimetrie, prospetti, schemi d’impianto. 

Inoltre, il professionista deve effettuare un sopralluogo nell’immobile, in modo da verificare che le strutture siano conformi al progetto e in modo da raccogliere dati sugli infissi (porte e finestre) e le stratigrafie del “guscio” dell’edificio, cioè tutti i materiali utilizzati per realizzare pareti, solai e tetti.

Raccolti tutti i dati, il professionista può eseguire i calcoli e compilare l’APE utilizzando un software certificato dal Comitato Termotecnico Italiano (CTI), come definito dalle norme.

Cosa contiene l’APE

Secondo le linee guida ministeriali del 2015, l’attestato di prestazione energetica deve essere composto da due parti:

· Prima parte, descrittiva e di facile lettura: la prima parte dell’attestato deve essere facilmente comprensibile da tutti i cittadini, deve descrivere in via generale l’immobile e fornire la classificazione secondo il metodo della scala con lettere e numeri;

· Seconda parte, per gli addetti ai lavori: la seconda parte del documento contiene invece dati tecnici più dettagliati sulle caratteristiche termiche e sull’efficienza degli impianti dell’edificio.

Questa parte contiene anche suggerimenti e proposte per migliorare le prestazioni energetiche dell’edificio.

La classe dell’edificio viene individuata calcolando l’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile EPgl,nren, cioè un indice, espresso in kWh/m2, che indica quanta energia consuma l’edificio per soddisfare il suo fabbisogno di utilizzo.

L’indice viene calcolato tenendo conto della richiesta di energia primaria non rinnovabile di vari impianti, quali:

· Riscaldamento invernale: questo fattore viene considerato per tutti gli edifici, in quanto la norma considera sempre presente un qualche impianto di riscaldamento in ogni edificio.

L’energia impiegata per il riscaldamento è legata alla capacità dell’involucro dell’edificio di trattenere il calore degli ambienti, e all’efficienza dell’impianto di riscaldamento;

· Climatizzazione estiva: questo fattore va considerato solo se effettivamente presente nell’immobile.

Anche in questo caso il fabbisogno di energia è calcolato tenendo conto delle caratteristiche termiche dell’involucro, in particolare la capacità di isolamento dall’esterno, e dell’efficienza dell’impianto di raffrescamento;

· Produzione di acqua calda sanitaria: anche questo fattore è considerato sempre presente in un edificio, quindi va sempre considerato.

Dipende dall’efficienza dell’impianto di produzione di acqua calda ed è legato ai consumi medi di acqua di una persona;

· Ventilazione: da considerare solo se effettivamente presente nell’immobile;

· Illuminazione artificiale e trasporto di persone o cose: da considerare solo per gli immobili del settore non residenziale, con esclusione degli edifici utilizzati per caserme, collegi, conventi o carceri.

Oltre all’indice di prestazione energetica globale e alla relativa classe energetica, l’APE deve riportare altri dati energetici relativi all’immobile:

· La qualità energetica dell’edificio: si deve riportare la quantità di energia primaria totale che l’edifico consuma (sia rinnovabile che non rinnovabile).

I consumi di energia primaria devono essere riportati per ogni vettore energetico (elettricità, energia termica, energia meccanica);

· I valori di riferimento: i requisiti minimi di efficienza energetica vigenti a norma di legge;

· Le emissioni di anidride carbonica: sulla base dell’energia totale primaria necessaria, e conoscendo le varie fonti di generazione, si può calcolare quanta CO2 emette direttamente o indirettamente l’edificio;

· Energia esportata: se l’edificio è dotato di un impianto di produzione di energia proprio, è possibile che la produzione superi il consumo in alcuni intervalli di tempo, durante i quali l’energia è ceduta alla rete (elettrica o di teleriscaldamento);

· Raccomandazioni per il miglioramento dell'efficienza energetica dell'edificio: il professionista che redige l’APE deve riportare le possibili soluzioni per ridurrei consumi di energia dell’edificio.

Metodi di calcolo della classe

L’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile viene calcolato secondo una procedura standard definita dalla normativa, per la quale si seguono le seguenti norme tecniche:

· Raccomandazione CTI 14/2013 sulle prestazioni energetiche degli edifici;

· UNI/TS 11300 – Parte 1 - 2- 3- 4 sulle prestazioni energetiche degli edifici;

· UNI EN 15193 – sui energetici per illuminazione.

Una volta calcolato l’indice effettivo dell’edificio in esame, esso viene confrontato con un indice standard (EPgl,nren,rif,standard(2019/2021)) calcolato per l'edificio di riferimento secondo quanto previsto dall’Allegato 1, capitolo 3 del decreto requisiti minimi. 

A cosa serve l’APE

L’APE è uno strumento che viene utilizzato per due motivi. Il primo è di carattere commerciale; infatti, l’APE serve per informare in modo chiaro e semplice il comune cittadino che vuole acquistare o affittare un immobile, in modo da avere un quadro dei consumi di energia e dell’efficienza degli impianti dell’edificio.

In questo senso, si può dire che l’APE immobiliare è l’etichetta energetica di un edificio.

Il secondo motivo è legato all’efficientamento energetico del patrimonio immobiliare italiano.

L’APE è stata introdotta per avere una visione generale delle caratteristiche energetiche degli edifici sul territorio, ed è utilizzata per mettere in atto strategie di ammodernamento e efficientamento degli immobili.

Ad esempio, una recente direttiva europea del EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) ha fissato che:

· Dal 2030 tutti i nuovi edifici dovranno essere ad emissioni zero, cioè avere un APE immobiliare con classe A4;

· Gli edifici non residenziali dovranno avere almeno la classe F dal 2027, ed almeno la classe E dal 2030;

· Gli edifici residenziali dovranno avere almeno la classe F dal 2030, ed almeno la classe E dal 2033;

Quando è obbligatoria l’APE immobiliare e quando va rinnovata

L’APE è obbligatoria nei casi previsti dal decreto legge 192/05, cioè nei casi di:

· Nuovi edifici o edifici sottoposti a demolizione e ricostruzione;

· In caso di lavori di ristrutturazione importante.

Inoltre, nel caso di edifici già esistenti e non sottoposti a lavori, l’APE è richiesta nei seguenti casi:

· Atti notarili di compravendita dell’edificio;

· Locazione dell’edificio (contratti d’affitto);

· Accesso ad alcune detrazioni fiscali previste dalle normative (ad esempio per accedere all’ecobonus);

· Pubblicazione e pubblicizzazione di annunci immobiliari;

· Richiesta al GSE di incentivi pubblici per le fonti rinnovabili.

L’attestato di prestazione energetica ha una validità di 10 anni. Tuttavia, l’articolo 6 del DLgs 192/2005 stabilisce che l’APE deve essere aggiornata “ad ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare”. 

Alcuni esempi sono:

· Lavori di posa di rivestimenti isolanti sul tetto;

· Realizzazione del cappotto termico esterno o a intercapedine;

· Sostituzione degli infissi o del portone;

· Installazione di rivestimenti per la schermatura solare;

· Installazione di impianti energetici rinnovabili, come il fotovoltaico o il solare termico;

· Modifica degli impianti elettrici o termici dell’edifico, come sostituzione di pompe di calore o termostati, installazione di sistemi di controllo automatico degli impianti, sostituzione di boiler per l’acqua calda, modifica dei sistemi di ventilazione.

Possibili sanzioni

Legge prevede diverse sanzioni per chi non redige l’APE immobiliare nei casi obbligatori.

Nel caso di costruzione di un nuovo edificio o ristrutturazione, il proprietario dell’immobile che non dispone la stesura dell’APE incorre in una sanzione amministrativa dai 3.000 ai 18.000 euro.

Nel caso di operazioni di compravendita di un immobile senza presentazione dell’APE, la sanzione amministrativa per il proprietario dell’immobile va anche in questo caso dai 3.000 ai 18.000 euro. Nel caso di locazione la sanzione è minore, dai 300 ai 1.800 euro.

Per quanto riguarda gli annunci immobiliari non corredati dall’APE, la sanzione per il responsabile dell’annuncio va dai 500 ai 3.000 euro.